Kiinteistökauppa Espanjassa

Marja-Leena Gutiérrez  |  26.9.2018

Espanjalainen kiinteistökauppa poikkeaa merkittävästi suomalaisesta. Tämä pätee sekä selvitettäviin asioihin että varsinaiseen kaupantekoprosessiin. Alla käsitellään espanjalaisen kiinteistökaupan erityispiirteitä ostajan näkökulmasta.

 

Ostajan on tiedostettava selvitettävien asioiden laajuus

Espanjalaiseen kiinteistökauppaan (myös kaikki asuntokaupat ovat Espanjassa kiinteistökauppoja) liittyy suomalaiseen kiinteistökauppaan verrattuna paljon enemmän epävarmuustekijöitä. Siten suomalaisen ostajan on tärkeää ottaa selvää siitä, mitkä kaikki kaupan kohdetta koskevat tiedot on ehdottomasti selvitettävä etukäteen. Vastaavasti on varmistuttava siitä, että saatavat tiedot pitävät paikkansa.

Selvitettävät asiat vaihtelevat sen mukaan, millaisesta kiinteistökaupasta on kyse. On eri asia ostaa esim. omakotitalo kuin pelkkä maa-alue tai kerrostalohuoneisto. Samoin on  eri asia ostaa käytetty kuin uusi, tai vasta rakennusvaiheessa oleva asunto.

Omakotitalon ostajan on syytä varmistua siitä, että talon rakentaminen on kaikin puolin laillisesti toteutettu. Toisaalta (sekä rakennetun että rakentamattoman) maa-alueen ostajan on aina tärkeää tarkistaa huolellisesti pinta-alatiedot (julkisissa rekisteritiedoissa on Espanjassa melko usein virheitä) sekä rakennusoikeus. Omakotitaloasumista suunniteltaessa kaavoitukseen liittyvät asiat on myös aina selvitettävä huolellisesti. Kerrostalohuoneiston ostajan on puolestaan tärkeää perehtyä ns. asuntoyhteisön (comunidad de propietarios) yhtiöjärjestykseen (estatutos) ja/ tai järjestyssääntöjen (normas internas) sisältöön. Jos asunto ostetaan grynderiltä, on tärkeää varmistua siitä, että tämä toimii täysin laillisesti.

 

Säännösten sisältö voi yllättää

Suomalaisen olisi ostaessaan Espanjasta kiinteistöä lisäksi tiedostettava, että Espanjassa voi helposti törmätä sellaisiin säännöksiin, joita ei Suomessa tunneta lainkaan. Esimerkiksi terassin lasitus saattaa osoittautua mahdottomaksi asunnon lisärakennusoikeuteen liittyvien määräysten vuoksi. Omakotitalon omistaja voi puolestaan mm. joutua pitämään kunnossa myös aidatun piha-alueensa ulkopuolisen alueen (koska omakotitalo kuuluukin ns. asuntoyhteisöön, jonka sisäistä normistoa on noudatettava). Asuntoyhteisö taas voi kuulua laajempaan usean asuntoyhteisön muodostamaan kokonaisuuteen, jolla on puolestaan oma sisäinen normistonsa. Kaiken kaikkiaan suomalaisittain ajatellen erikoisen tuntuiset säännökset voivat olla hyvin moninaisia. Olennaista on se, että ostaja pääsee niistä perille jo kiinteistön hankintavaiheessa.

 

Myyjän tilanteeseen perehtyminen

Espanjassa ei ole tavatonta törmätä esimerkiksi tilanteeseen, jossa myyjä ei olekaan kiinteistön oikea omistaja. Tällainen on tosin suhteellisen harvinaista. Sitä vastoin melko usein kohtaa tilanteita, joissa kiinteistö (kerrostalohuoneisto mukaan lukien) vastaa useasta omistajansa velasta. Espanjassa kiinteistö voidaankin rekisteröidä vastaamaan mistä tahansa omistajan henkilökohtaisesta velasta, jos asiasta on tuomioistuimen päätös.

 

Asunnon kunto ja varustelutaso

Asunnon kunnon tarkistamisessa on oltava erittäin huolellinen. Ensinnäkin on perehdyttävä siihen, miten rakennustyöt kauttaaltaan on toteutettu. Varsinkin vanhan asunnon osalta on kiinnitettävä huomiota siihen, miten siitä on huolehdittu, ja miten mahdolliset remontit on toteutettu (tässä yhteydessä on hyvä tiedostaa, ettei Espanjassa asuntoyhteisö yleensä lainkaan puutu omistajalle kuuluviin remontteihin). Rakenteilla olevien asuntojen kaupoissa on huomattava tarkistaa, että varustelutaso lopulta vastaa täysin sitä, mistä on sovittu.

 

Välittäjän rooli

On tärkeää tiedostaa, että välittäjän asema ja rooli on aivan toinen Espanjassa kuin Suomessa. Espanjassa ei ole edes kiinteistövälitystä koskevaa lainsäädäntöä. Suurin osa Espanjassa kiinteistöjä välittävistä henkilöistä ei myöskään ole järjestäytyneitä, ja järjestäytyneistäkin välittäjistä vain osa on suorittanut paikallisen kiinteistövälittäjätutkinnon. Siten alalle voi käytännössä ryhtyä kuka tahansa. Toisaalta Espanjassa asuntoja välittävä henkilö on joka tapauksessa nimenomaan myyjän edustaja. Yllä mainitut seikat merkitsevät käytännössä ostajan lainsuojattomuutta suhteessa välittäjään. Samalla ostajan selonottovelvollisuuden merkitys korostuu.

 

Kiinteistökaupassa allekirjoitettavat sopimukset 

Suuri osa suomalaisista uskoo, että espanjalaisissa kiinteistökaupoissa sovelletaan Suomen kaltaista ns. tarjous-vastaus -menettelyä (tosin Suomessakin kyseinen menettely on sitova vain asuinhuoneistojen kaupoissa). Näin ei ole kuitenkaan ole, eikä Espanjan laki tunne sitä lainkaan.

Espanjan lain mukaan osapuolet voivat ennen notaarin luona allekirjoitettavan julkisen kauppakirjan (escritura de compraventa) laadintaa sitoutua kauppaan allekirjoittamalla osapuolten välisen ns. yksityisen kauppakirjan (contrato privado de compraventa) tai käsirahasopimuksen (contrato de arras penitenciales). Ensin mainittu velvoittaa osapuolet päättämään kaupan. Siten myyjä tai ostaja voi esimerkiksi vaatia tuomioistuinteitse toista osapuolta allekirjoittamaan julkisen kauppakirjan. Tarvittaessa on myös mahdollista vaatia kaupan purkua ja vahingonkorvausta. Käsirahasopimus puolestaan vain velvoittaa ostajan menettämään käsirahansa tämän vetäytyessä kaupasta, ja myyjän vastaavasti palauttamaan käsirahan kaksinkertaisena.

Kaupan päättäminen edellyttää yllä mainitun julkisen kauppakirjan laadintaa. Muuten ostaja ei voi esimerkiksi lainhuudattaa kiinteistöä.

Edellä kerrottujen selvitettävien asioiden lisäksi erityisesti ostajan on oltava tarkka kaupanteossa laadittavien asiakirjojen osalta. Esimerkiksi yksityiseen kauppakirjaan on tärkeää sisällyttää ostajan asemaa turvaavat ehdot. Kiinteistövälittäjillä on usein käytössä omia sopimusmalleja, jotka eivät vastaa ostajan intressejä.

Vastuuvapauslauseke: Artikkeli on tarkoitettu ainoastaan tiedottamiseen. Yksittäisen asiakkaan tilanteen kartoitus ja ratkaisujen löytäminen edellyttää aina hänen henkilökohtaisten olosuhteiden huolellista analysointia.

    Yhteydenotto

    (Tähdellä * merkityt kohdat ovat pakollisia täyttää)



    Ulkomaankomennus Espanjaan voi tuoda merkittävän verohyödyn

    Espanja on ulkomaankomennusten osalta verotuksellisesti mielenkiintoinen maa. Vaadittujen edellysten toteutuessa sovelletaan kiinteää 24 prosentin verokantaa.

    Verottaako Suomi vai Espanja ankarammin? Entä tuoko muutto Suomesta Espanjaan verohyötyä?

    Marja-Leena Gutiérrez  |  22.11.2019 Suomen verotuksen tasoa pidetään kansainvälisen vertailun valossa korkeana. Onhan ansiotulojen verotus Suomessa ankaraa, samoin pääomatulojen verokannat ovat korkeat. Myös perinnöistä moni joutuu maksamaan veroa. Toisaalta...

    Suomessa asuvana töihin Espanjaan – verottaako Suomi?

    Periaatteessa Suomessa asuva maksaa Espanjassa ansaitusta palkastaan veroa Suomeen. Erityisen kuuden kuukauden säännön soveltuessa palkka on kuitenkin Suomessa verovapaata.

    Perintöä Suomesta ja Espanjasta

    Perintöä Suomesta ja Espanjasta? Tiedätkö, miten ja missä järjestyksessä asiat hoidetaan? Ei huolta, me tiedämme.

    Espanjan tuloverokannat

    Espanjassa luonnollisten henkilöiden tulot jaetaan ns. yleiseen veropohjaan kuuluviin tuloihin ja ns. säästötulojen veropohjaan kuuluviin tuloihin

    Kiinteistökauppa Espanjassa

    Espanjalainen kiinteistökauppa poikkeaa merkittävästi suomalaisesta. Tämä pätee sekä selvitettäviin asioihin että varsinaiseen kaupantekoprosessiin. Alla käsitellään espanjalaisen kiinteistökaupan erityispiirteitä ostajan näkökulmasta.

    Espanjan ja Suomen veroilmoitukset – ajankohtaisia asioita ja tärkeää huomattavaa

    Veroilmoitukset ovat taas ajankohtaisia sekä Espanjassa että Suomessa. Verovelvollisen tulee huolehtia mm. siitä, että oikeat tiedot annetaan määräajassa. Suomalaisten on erittäin tärkeää tiedostaa Espanjan verotusmenettelyn sudenkuopat ja sen merkittävät erot Suomen verotusmenettelyyn nähden.

    Huoneiston omistajan vastuu vesivahingoista Espanjassa

    Espanjassa huoneiston omistajan vastuu vesivahingoista eroaa merkittävästi suomalaisen asunto-osakeyhtiön osakkaan vastuuseen verrattuna. Tähän on kiinnitettävä huomiota jo asunnon ostovaiheessa.

    Uuden Espanjan kodin osoittautuminen homepesäksi

    Koskeusvaurioihin on tärkeää reagoida välittömästi. Kaupanteon jälkeen ilmenevien kosteusvaurioiden oikeudellinen arviointi riippuu virheen merkittävyydestä

    Unohditko kotitalousvähennyksen Espanjassa teetetystä työstä?

    Suomen verotukseen liittyvää kotitalousvähennystä hyödyntää suuri joukko suomalaisia. Moni ei kuitenkaan tiedä sen soveltuvuutta myös Espanjassa teetettyyn työhön

    Suomen ja Espanjan perhevarallisuuslainsäädännössä merkittäviä eroja

    Kun perintöasiat liittyvät sekä Suomeen että Espanjaan, perittävän on tärkeää ottaa niistä ajoissa selvää asioidensa järjestämiseksi tarkoituksenmukaisella tavalla. Puolisoiden kohdalla on huomattava, että lesken asemaan vaikuttaa sekä aviovarallisuus- että perintölainsäädäntö.

    Espanjan ja Suomen välinen uusi verosopimus – mikä todella muuttuu?

    Uutta verosopimusta sovelletaan tammikuun alusta 2019 lukien. Aihe on kuitenkin puhuttanut jo kauan, koska erityisesti Espanjassa vakituisesti asuvien eläkeläisten verokohtelu muuttuu. Uuden verosopimuksen yksityiskohdat ovat silti jääneet vähälle huomiolle. Myös se, mitä kaikkea uusi verosopimus suomalaisille merkitsee, on jäänyt suurimmalle osalle melko epäselväksi

    Kiinteistöjen vuokraus Espanjassa

    Espanjassa keskeinen asuntojen ja toimitilojen vuokrausta koskeva laki on Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos. Kyseinen laki erottaa selkeästi toisistaan vakituiseen asumiskäyttöön tarkoitetun asunnon vuokraustoiminnan (arrendamiento de vivienda) muusta vuokraustoiminnasta (arrendamiento para uso distinto de la vivienda). Soveltamisalan ulkopuolelle jää mm. maatilan vuokraus. Alla käsitellään tarkemmin erityisesti asuntojen vuokraustoimintaa.